임차인에게 받는 금액에서 부가세 제외하고 신고하면 어떻게 되나요?

임차인에게 받은 월세에서 부가세를 쏙 빼고 매출을 신고하면 당장은 세금을 아끼는 기분이 들겠지만 결국 가산세 폭탄과 함께 세무조사 대상이 될 위험이 큽니다. 국세청은 임대인이 제출한 신고서와 임차인이 비용 처리를 위해 제출한 자료를 실시간으로 대조하기 때문에 매출을 누락하거나 부가세를 별도로 관리하지 않는 행위는 금방 드러납니다. 적발될 경우 원래 냈어야 할 세금의 몇 배에 달하는 징벌적 가산세를 물게 되므로 주의해야 합니다.

 

 

월세에 부가세가 포함된 건지 별도인지 명확히 구분하셨나요?

상가 임대차 계약을 할 때 많은 분이 실수하는 부분이 바로 부가세 포함 여부입니다. 만약 임대차 계약서에 부가세 별도라는 문구가 없다면 법원 판례상 임대료에 부가세가 포함된 것으로 간주합니다. 예를 들어 매달 220만 원을 받기로 했는데 계약서에 아무런 표기가 없다면 공급가액은 200만 원이고 부가세가 20만원인 셈입니다. 이때 220만 원 전체를 수익으로 생각하고 부가세 신고를 누락하면 국세청은 미납된 부가세 20만 원에 대해 추징에 들어갑니다.

 

 

 

 

임대인이 일반과세자라면 반드시 임차인에게 부가세 10%를 별도로 받아서 대신 보관하고 있다가 국가에 내야 합니다. 이걸 내 돈이라고 착각해서 신고 금액에서 제외하는 순간 탈세가 됩니다. 간이과세자라면 부가세율이 낮아 부담이 덜하긴 하지만 매출액 기준인 8,000만 원을 넘기지 않으려고 일부러 부가세를 빼고 신고하는 꼼수를 쓰다가는 사업자 유형이 강제로 전환되는 수모를 겪을 수 있습니다.

 

신고를 누락했을 때 실제로 지불해야 하는 가산세는 얼마일까요?

단순히 부가세만 내고 끝나는 게 아닙니다. 국세청은 약속된 세금을 제때 내지 않은 것에 대해 무거운 벌칙을 부과합니다. 신고하지 않은 세액에 대해 보통 10%의 과소신고 가산세가 붙고 만약 의도적으로 숨겼다고 판단되면 40%까지 치솟습니다. 여기에 납부 지연 가산세라고 해서 하루당 0.022%씩 이자가 붙는데 1년만 지나도 약 8%의 이자가 추가로 붙는 셈입니다.

구분	가산세율	비고
일반 과소신고	누락 세액의 10%	단순 착오일 경우
부당 과소신고	누락 세액의 40%	고의적 은폐 판단 시
납부 지연	일 0.022%	미납 일수에 비례

 

실제 사례를 보면 1년 동안 월세 100만 원씩 받으면서 부가세 10만 원을 신고 안 했다가 3년 뒤에 적발된 임대인이 있었습니다. 이분은 원금 360만 원에 가산세와 이자까지 합쳐 500만 원이 넘는 고지서를 받았습니다. 당장 눈앞의 작은 돈을 아끼려다 배보다 배꼽이 더 큰 상황을 맞이하게 된 것입니다.

임차인이 소득공제나 비용 처리를 신청하면 어떻게 될까요?

임대인이 부가세를 신고 안 한다고 해서 임차인도 가만히 있는 게 아닙니다. 사업자 임차인은 본인이 낸 월세를 비용으로 인정받아야 소득세를 줄일 수 있기 때문에 세무서에 임대료 지불 증빙을 제출합니다. 이때 임대인은 신고를 안 했는데 임차인은 돈을 냈다고 서류를 올리면 국세청 컴퓨터에 즉각 불일치 알람이 뜹니다. 예전처럼 현금으로 받고 장부에 안 적으면 모를 것이라는 생각은 버려야 합니다.

 

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요즘은 임차인이 확정일자를 받거나 전입신고를 할 때 임대차 정보가 고스란히 등록됩니다. 특히 상가는 부가세 환급을 받으려는 임차인이 많아서 임대인이 신고를 누락하기가 구조적으로 매우 어렵습니다. 임차인과 합의해서 부가세를 안 받는 대신 신고도 하지 말자고 약속해도 나중에 임차인이 마음이 바뀌어 신고해 버리면 임대인만 독박을 쓰는 구조입니다.

현장에서 직접 겪어보니 이런 점이 참 어렵더라고요

솔직히 말씀드리면 매달 들어오는 월세에서 10%를 따로 떼어놓는 게 생각보다 쉽지 않습니다. 사람 마음이라는 게 통장에 찍힌 금액 전체를 내 수입으로 여기게 되기 때문입니다. 그래서 부가세 신고 기간인 1월과 7월이 되면 갑자기 큰돈이 나가는 것처럼 느껴져서 부담을 느끼는 분들이 많습니다. 저 역시 처음에는 세금이 너무 아깝다는 생각에 어떻게든 줄여보고 싶었지만 결국 정직하게 신고하는 게 마음 편하고 비용도 적게 든다는 걸 깨달았습니다.

 

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주의할 점은 부가세를 별도로 받지 않기로 구두 합의를 했더라도 세금 신고 의무는 사라지지 않는다는 것입니다. 돈을 덜 받았어도 원래 받아야 할 부가세를 계산해서 신고해야 합니다. 만약 임차인이 부가세 지급을 거부한다면 계약 위반으로 대응해야지 같이 신고를 누락하는 방식으로 대처하면 안 됩니다. 현금영수증 발행을 기피하거나 무자료 거래를 제안받더라도 단호하게 거절하는 것이 장기적으로 내 자산을 지키는 길입니다.

 

 

 

 

정리하자면 임차인에게 받은 금액에서 부가세를 임의로 제외하고 신고하는 행위는 국세청의 정밀한 교차 검증 시스템을 이길 수 없습니다. 나중에 가산세까지 합쳐서 한꺼번에 몰아낼 때의 고통은 상상 이상입니다. 처음부터 부가세 전용 계좌를 하나 만들어서 월세의 10%는 무조건 그곳에 따로 보관하는 습관을 들이는 것을 추천합니다. 세무 대리인을 통하든 직접 홈택스에서 신고하든 받은 돈 그대로를 정확하게 기재하는 것만이 불필요한 세무 조사를 피하는 유일한 방법입니다.